何に重点を置いて投資するかによって、オフィスビル特化型、商業施設特化型、住居特化型、複合型などに分類できます。
オフィスビル特化型には、日本ビルファンド、ジャパンリアルエステイト、グローバル・ワン不動産、野村不動産オフィスファンド、ＤＡオフィスなどがあります。
商業施設特化型には、日本リテールファンド、フロンティア不動産などがあります。
住居特化型には、日本レジデンシャル、ニューシティ・レジデンス、プロスペクト・レジデンシャル、アドバンス・レジデンス、スターツプロシードなどがあります。
残りの大半は、複合型です。
運用先のビルのチェックも大切です。少なくとも、物件が駅の近くにあるかどうかは要確認です。
オフィスビルにせよ、住居にせよ駅に近ければ入居者が途絶える心配がありません。
■不動産投資の種類・特徴
不動産の証券化が起爆剤となって、不動産投資が個人投資家からも注目されて大きなブームとなっています。
証券化とは、資産を売買、流通しやすくするために証券の形態にすることをいいます。
不動産投資には、証券化投資（不動産投資信託）と現物不動産投資があります。
基本は、インカムゲイン（家賃収入、敷金、礼金）かキャピタルゲイン（売買による利益）のどちらかです。
１ 証券化不動産投資は、不動産等を担保にした証券等を発行することで、少額で投資する方法です。
流動性が高いという特徴があります。代表的なものはＲＥＩＴ（不動産投資信託）です。
ＲＥＩＴは、不動産への投資や運用を目的とする投資法人が、投資家から資金を集め、投資家には投資証券など（株券）を発行します。
投資家は、この投資証券を東京証券取引所などに開設された市場で株式と同じように売買できます。
２ 現物不動産投資は、マンションやアパート、オフィスビルなどに直接投資する方法です。
それを賃貸し、賃料収入を得る（インカム・ゲイン）、投資した不動産の値上がりを得る（キャピタル・ゲイン）を収益とします。
最近では、土地価格の下落を受け、他の金融商品に比べて高い投資利回りが得られることからインカム・ゲインを得ることを目的とする傾向が強いです。
投資信託は、不特定多数の投資家から集めた資金をファンドとして、複数の資産に投資し資金運用します。
従来の運用対象は、主として有価証券でしたが、法改正で不動産や他の資産も運用対象になりました。
証券化とは、資産を売買、流通しやすくするために証券の形態にすることをいいます。
不動産投資には、証券化投資（不動産投資信託）と現物不動産投資があります。
基本は、インカムゲイン（家賃収入、敷金、礼金）かキャピタルゲイン（売買による利益）のどちらかです。
１ 証券化不動産投資は、不動産等を担保にした証券等を発行することで、少額で投資する方法です。
流動性が高いという特徴があります。代表的なものはＲＥＩＴ（不動産投資信託）です。
ＲＥＩＴは、不動産への投資や運用を目的とする投資法人が、投資家から資金を集め、投資家には投資証券など（株券）を発行します。
投資家は、この投資証券を東京証券取引所などに開設された市場で株式と同じように売買できます。
２ 現物不動産投資は、マンションやアパート、オフィスビルなどに直接投資する方法です。
それを賃貸し、賃料収入を得る（インカム・ゲイン）、投資した不動産の値上がりを得る（キャピタル・ゲイン）を収益とします。
最近では、土地価格の下落を受け、他の金融商品に比べて高い投資利回りが得られることからインカム・ゲインを得ることを目的とする傾向が強いです。
投資信託は、不特定多数の投資家から集めた資金をファンドとして、複数の資産に投資し資金運用します。
従来の運用対象は、主として有価証券でしたが、法改正で不動産や他の資産も運用対象になりました。
■不動産投資信託（ＲＥＩＴ）のメリットとリスク
4つのメリット
１ 高利回り
もっとも大きな特色が年率２−４％の高い分配利回りです。
預貯金に比べて、はるかに有利な金融商品です。
それを可能にしたいるのが制度的なバックアップです。
課税所得の9割以上を投資家に分配する条件で、投資家への分配金が経費として認められています。
２ 高い流動性
上場商品ですから、いつでも市場で売買できます。
ＲＥＩＴは投資家から広く資金を調達するので、適切な情報開示が必須条件となっていますし、上場基準をクリアする必要から透明性の確保の点からも優れた商品といえます。
３ リスクの分散
複数のビルや商業施設に投資しているので、１つのオフィスビルでテナントの解約が相次いでも、大きな影響が及びません。
また、テナントンの解約には一定の予告期間が必要なので、業績予測は立てやすいです。
４ 少額で購入できる
投資単位は小口化され、1口が数十万円程度です。
リスク
元本保証はありませんし、毎日市場価格は変動します。
ただ、値動きはゆっくりしています。
それでも不安な場合は、複数のＲＥＩＴで運用するＲＥＩＴ投信からスタートが可能です。
１ 高利回り
もっとも大きな特色が年率２−４％の高い分配利回りです。
預貯金に比べて、はるかに有利な金融商品です。
それを可能にしたいるのが制度的なバックアップです。
課税所得の9割以上を投資家に分配する条件で、投資家への分配金が経費として認められています。
２ 高い流動性
上場商品ですから、いつでも市場で売買できます。
ＲＥＩＴは投資家から広く資金を調達するので、適切な情報開示が必須条件となっていますし、上場基準をクリアする必要から透明性の確保の点からも優れた商品といえます。
３ リスクの分散
複数のビルや商業施設に投資しているので、１つのオフィスビルでテナントの解約が相次いでも、大きな影響が及びません。
また、テナントンの解約には一定の予告期間が必要なので、業績予測は立てやすいです。
４ 少額で購入できる
投資単位は小口化され、1口が数十万円程度です。
リスク
元本保証はありませんし、毎日市場価格は変動します。
ただ、値動きはゆっくりしています。
それでも不安な場合は、複数のＲＥＩＴで運用するＲＥＩＴ投信からスタートが可能です。
■高利回りの中古マンション、賢く節税対策も。
中古マンションの方が、高い利回りを期待できます。なぜなら、中古ワンルームの価格水準が非常に低いからです。
首都圏の場合、新築のワンルームが約２１００万だとすると、中古は約９２０万円なので半値以下で購入ができます。
一方で家賃は、新築の場合が約９６０００円。中古は６９０００円なので、価格ほどの差はありません。
よって、実質利回りは新築の場合が４％台なのに対して、中古は７％以上の高水準を期待できます。
注意点としては、
築10年以上の物件はローンが組みにくく、利回りも考えると現金購入になります。また、管理や長期修繕が十分で無いと空き室になったり、家賃の引き下げの要因になったりします。家賃不払いのトラブルがないかなどの事前チェックも必要です。
サラリーマンの節税対策としても有効とはどういうことでしょうか。
マンションの購入直後は、各種経費、付帯設備の減価償却費などで不動産所得は赤字になるのが一般的です。
よって、給与と赤字の不動産所得を通算することで、所得税が還付されます。
また、相続税の節税効果もあります。
さらに、「相続時清算課税制度」によって、一定の条件を満たす贈与の場合2500万円まで非課税になるというメリットもあります。
首都圏の場合、新築のワンルームが約２１００万だとすると、中古は約９２０万円なので半値以下で購入ができます。
一方で家賃は、新築の場合が約９６０００円。中古は６９０００円なので、価格ほどの差はありません。
よって、実質利回りは新築の場合が４％台なのに対して、中古は７％以上の高水準を期待できます。
注意点としては、
築10年以上の物件はローンが組みにくく、利回りも考えると現金購入になります。また、管理や長期修繕が十分で無いと空き室になったり、家賃の引き下げの要因になったりします。家賃不払いのトラブルがないかなどの事前チェックも必要です。
サラリーマンの節税対策としても有効とはどういうことでしょうか。
マンションの購入直後は、各種経費、付帯設備の減価償却費などで不動産所得は赤字になるのが一般的です。
よって、給与と赤字の不動産所得を通算することで、所得税が還付されます。
また、相続税の節税効果もあります。
さらに、「相続時清算課税制度」によって、一定の条件を満たす贈与の場合2500万円まで非課税になるというメリットもあります。
■空き室と家賃低下リスクを回避する方法
１ 家賃保証システムの利用
家賃保証システムとは、賃貸管理会社に物件を賃貸し、管理会社が転貸するシステムです。
入居者の有無に関わらず、オーナーは毎月家賃を受け取ることができます。
このシステムを利用した場合、ローンの返済、管理費等に加えて、家賃の１５％程度が賃貸管理会社への手数料として上積みされます。
頭金の額によっては若干のマイナスになりますが、安定した家賃収入を得られるメリットは大きいです。
２ リスクの低い物件を選択する
・設定家賃が高くないかチェック
利回りを有利に見せるため、周辺の相場に比べて設定家賃を高くしている物件もあります。
購入時に周辺相場を調査することが必須です。
・駅から5分以内か
物件選びの基準はいろいろとありますが、首都圏なら駅から近いというのが一番の条件です。
5分以内の物件が間違いなく良いです。
・建物の構造は確かか
特に、遮音性能をチェックすれば1つの判断が下せます。上下階を分ける床のコンクリートの厚さが１８ｃｍ以上あればＯＫです。遮音性能を判断するＬ値も確認すべきです。
Ｌ−４０ たまに隣戸を意識するが快適な生活ができる
Ｌ−４５ 一応快適な生活ができる
Ｌ−５０ 上階の生活状況が意識される
Ｌ−５５ 上階の生活行為がある程度わかる
Ｌ−６０ 上階の生活行為がわかる
家賃保証システムとは、賃貸管理会社に物件を賃貸し、管理会社が転貸するシステムです。
入居者の有無に関わらず、オーナーは毎月家賃を受け取ることができます。
このシステムを利用した場合、ローンの返済、管理費等に加えて、家賃の１５％程度が賃貸管理会社への手数料として上積みされます。
頭金の額によっては若干のマイナスになりますが、安定した家賃収入を得られるメリットは大きいです。
２ リスクの低い物件を選択する
・設定家賃が高くないかチェック
利回りを有利に見せるため、周辺の相場に比べて設定家賃を高くしている物件もあります。
購入時に周辺相場を調査することが必須です。
・駅から5分以内か
物件選びの基準はいろいろとありますが、首都圏なら駅から近いというのが一番の条件です。
5分以内の物件が間違いなく良いです。
・建物の構造は確かか
特に、遮音性能をチェックすれば1つの判断が下せます。上下階を分ける床のコンクリートの厚さが１８ｃｍ以上あればＯＫです。遮音性能を判断するＬ値も確認すべきです。
Ｌ−４０ たまに隣戸を意識するが快適な生活ができる
Ｌ−４５ 一応快適な生活ができる
Ｌ−５０ 上階の生活状況が意識される
Ｌ−５５ 上階の生活行為がある程度わかる
Ｌ−６０ 上階の生活行為がわかる
■不動産証券化商品のメリットとリスク
＜メリット＞
１ 少額から投資できる
月1万円から始めることができます。
２ 流動性がある
証券市場で売買されるため、購入時の手続きが簡単で、売却する際もスムーズ。
３ 分散投資でリスクを低減できる
投資先を分散することで空き部屋リスクを低減でき、居住用、オフィス用など多様化することによる分散効果も期待できます。
４ 元本割れリスクが少ない
株式投資に比べると値動きが少なく、元本割れのリスクも少ない。
５ 利回りが安定している
平均３％台で、他の金融商品に比べて高いです。
６ インフレに強い
インフレによって現金や預貯金は目減りしますが、不動産価値は上がるのでインフレに対応する効果が期待できます。
＜デメリット＞
１ 銘柄の価格変動
市場の需給動向や運営会社の財務状況による価格変動
２ 配当金の変動リスク
投資先物件の賃料低下や空き室などによって運営会社の収益が悪化すると、配当金が減少します。
３ 金利の変動リスク
金利が上昇した場合、支払利息が増加して収益が悪化して配当金が減ることがあります。
４ 母体会社の運営リスク
運営会社の信用リスクとともに、その母体となっている不動産会社などの信用リスクも考慮する必要があります。
５ 投資物件のリスク
投資物件に重大な欠陥があった場合、価格や配当金に影響が出る場合があります。
６ 稼動性のリスク
空き室が出るなどのリスクがあります。
１ 少額から投資できる
月1万円から始めることができます。
２ 流動性がある
証券市場で売買されるため、購入時の手続きが簡単で、売却する際もスムーズ。
３ 分散投資でリスクを低減できる
投資先を分散することで空き部屋リスクを低減でき、居住用、オフィス用など多様化することによる分散効果も期待できます。
４ 元本割れリスクが少ない
株式投資に比べると値動きが少なく、元本割れのリスクも少ない。
５ 利回りが安定している
平均３％台で、他の金融商品に比べて高いです。
６ インフレに強い
インフレによって現金や預貯金は目減りしますが、不動産価値は上がるのでインフレに対応する効果が期待できます。
＜デメリット＞
１ 銘柄の価格変動
市場の需給動向や運営会社の財務状況による価格変動
２ 配当金の変動リスク
投資先物件の賃料低下や空き室などによって運営会社の収益が悪化すると、配当金が減少します。
３ 金利の変動リスク
金利が上昇した場合、支払利息が増加して収益が悪化して配当金が減ることがあります。
４ 母体会社の運営リスク
運営会社の信用リスクとともに、その母体となっている不動産会社などの信用リスクも考慮する必要があります。
５ 投資物件のリスク
投資物件に重大な欠陥があった場合、価格や配当金に影響が出る場合があります。
６ 稼動性のリスク
空き室が出るなどのリスクがあります。
■不動産実物投資のメリットとデメリット
＜メリット＞
１ 低金利時代で有利
低金利でローンを組めば、少ない投資で大きな効果を生むレバレッジ効果が期待できます。
２ 年金代わりになる
年金の将来に不安な今日、家賃収入は退職後の年金代わりになります。
３ 保険代わりになる
ローンを組むときに加入する団体信用生命保険は、万一のときに遺族年金代わりになります。
４ インフレに強い
景気が好転すれば不動産価値が上昇して、インフレによる現金や預貯金の目減り分をカバーします。
５ 節税効果
サラリーマンが不動産投資して赤字が出た場合、確定申告で所得税が還付されたり、相続対策としても有効です。
＜デメリット＞
１ 流動性のリスク
他の金融商品に比べて、急にお金が必要になったからといって、すぐに現金化できません。
２ 金利上昇のリスク
低金利を背景に不動産を取得しても、金利が上昇して利払いが多くなれば、運用利回りは相対的に低下します。
３ 売却価格の低迷リスク
不動産価格の上昇によってキャピタルゲインが期待できる半面、予想以上の下落のリスクもあります。
４ 稼働率のリスク
人口の少ない地域や供給過剰気味の都市部のように、空き室が出るリスク
５ 老朽化と損壊のリスク
中古のアパートや１棟買いのマンションなどの場合、老朽化に伴う修繕や設備故障などのリスクがあります。
６ 不測の事態
地震や火災などのリスク。
１ 低金利時代で有利
低金利でローンを組めば、少ない投資で大きな効果を生むレバレッジ効果が期待できます。
２ 年金代わりになる
年金の将来に不安な今日、家賃収入は退職後の年金代わりになります。
３ 保険代わりになる
ローンを組むときに加入する団体信用生命保険は、万一のときに遺族年金代わりになります。
４ インフレに強い
景気が好転すれば不動産価値が上昇して、インフレによる現金や預貯金の目減り分をカバーします。
５ 節税効果
サラリーマンが不動産投資して赤字が出た場合、確定申告で所得税が還付されたり、相続対策としても有効です。
＜デメリット＞
１ 流動性のリスク
他の金融商品に比べて、急にお金が必要になったからといって、すぐに現金化できません。
２ 金利上昇のリスク
低金利を背景に不動産を取得しても、金利が上昇して利払いが多くなれば、運用利回りは相対的に低下します。
３ 売却価格の低迷リスク
不動産価格の上昇によってキャピタルゲインが期待できる半面、予想以上の下落のリスクもあります。
４ 稼働率のリスク
人口の少ない地域や供給過剰気味の都市部のように、空き室が出るリスク
５ 老朽化と損壊のリスク
中古のアパートや１棟買いのマンションなどの場合、老朽化に伴う修繕や設備故障などのリスクがあります。
６ 不測の事態
地震や火災などのリスク。
■不動産投資の2タイプ
不動産投資には、不動産に直接投資する実物投資と、不動産投資信託のように不動産証券化商品と呼ばれる間接的な投資のものがあります。
実物投資の例としては、アパート経営や中古マンションの１棟買いの場合は約5000万円から、ファミリーマンション１戸買いの場合は約3000万円から、ワンルームマンション１戸買いでは約1500万円から、中古ワンルームマンション1戸買いの場合約500万円からの投資となります。
購入した物件を賃貸するのが一般的です。
購入時の手続きが面倒で、オーナーとしての負担や煩わしさもあります。
証券化商品は、株式と同様に利回りを期待する商品です。よって、物件を所有するという負担からは開放され、手続きも比較的簡単です。株式投資などのようにハイリターンは期待できませんが、価格変動は少なく安全性への配慮もあります。少ない資金で手軽に始められるのも魅力です。
証券化商品には、投資信託法に基づく不動産投資信託、商法上の匿名組合を活用した商品、
ＳＰＣ法（資産流動化法）に基づく特定目的会社商品があります。
不動産投資信託は、投資法人が投資家から資金を集め、プラス、銀行融資などで不動産を購入し、賃料収入で得た利益を投資家に還元する商品です。月1万円から始められ、利回りも平均３〜４％台でミドルリターンが期待でき、長期で保有すれば元本割れのリスクも最小化できます。
実物投資の例としては、アパート経営や中古マンションの１棟買いの場合は約5000万円から、ファミリーマンション１戸買いの場合は約3000万円から、ワンルームマンション１戸買いでは約1500万円から、中古ワンルームマンション1戸買いの場合約500万円からの投資となります。
購入した物件を賃貸するのが一般的です。
購入時の手続きが面倒で、オーナーとしての負担や煩わしさもあります。
証券化商品は、株式と同様に利回りを期待する商品です。よって、物件を所有するという負担からは開放され、手続きも比較的簡単です。株式投資などのようにハイリターンは期待できませんが、価格変動は少なく安全性への配慮もあります。少ない資金で手軽に始められるのも魅力です。
証券化商品には、投資信託法に基づく不動産投資信託、商法上の匿名組合を活用した商品、
ＳＰＣ法（資産流動化法）に基づく特定目的会社商品があります。
不動産投資信託は、投資法人が投資家から資金を集め、プラス、銀行融資などで不動産を購入し、賃料収入で得た利益を投資家に還元する商品です。月1万円から始められ、利回りも平均３〜４％台でミドルリターンが期待でき、長期で保有すれば元本割れのリスクも最小化できます。
■不動産投資信託（ＲＥＩＴ）のメリットとリスク
4つのメリット
１ 高利回り
もっとも大きな特色が年率２−４％の高い分配利回りです。預貯金に比べて、はるかに有利な金融商品です。それを可能にしたいるのが制度的なバックアップです。課税所得の9割以上を投資家に分配する条件で、投資家への分配金が経費として認められています。
２高い流動性
上場商品ですから、いつでも市場で売買できます。ＲＥＩＴは投資家から広く資金を調達するので、適切な情報開示が必須条件となっていますし、上場基準をクリアする必要から透明性の確保の点からも優れた商品といえます。
３ リスクの分散
複数のビルや商業施設に投資しているので、１つのオフィスビルでテナントの解約が相次いでも、大きな影響が及びません。また、テナントンの解約には一定の予告期間が必要なので、業績予測は立てやすいです。
４ 少額で購入できる
投資単位は小口化され、1口が数十万円程度です。
リスク
元本保証はありませんし、毎日市場価格は変動します。ただ、値動きはゆっくりしています。
それでも不安な場合は、複数のＲＥＩＴで運用するＲＥＩＴ投信からスタートが可能です。
１ 高利回り
もっとも大きな特色が年率２−４％の高い分配利回りです。預貯金に比べて、はるかに有利な金融商品です。それを可能にしたいるのが制度的なバックアップです。課税所得の9割以上を投資家に分配する条件で、投資家への分配金が経費として認められています。
２高い流動性
上場商品ですから、いつでも市場で売買できます。ＲＥＩＴは投資家から広く資金を調達するので、適切な情報開示が必須条件となっていますし、上場基準をクリアする必要から透明性の確保の点からも優れた商品といえます。
３ リスクの分散
複数のビルや商業施設に投資しているので、１つのオフィスビルでテナントの解約が相次いでも、大きな影響が及びません。また、テナントンの解約には一定の予告期間が必要なので、業績予測は立てやすいです。
４ 少額で購入できる
投資単位は小口化され、1口が数十万円程度です。
リスク
元本保証はありませんし、毎日市場価格は変動します。ただ、値動きはゆっくりしています。
それでも不安な場合は、複数のＲＥＩＴで運用するＲＥＩＴ投信からスタートが可能です。
■不動産投資の種類・特徴
不動産の証券化が起爆剤となって、不動産投資が個人投資家からも注目されて大きなブームとなっています。
証券化とは、資産を売買、流通しやすくするために証券の形態にすることをいいます。
不動産投資には、証券化投資（不動産投資信託）と現物不動産投資があります。
基本は、インカムゲイン（家賃収入、敷金、礼金）かキャピタルゲイン（売買による利益）のどちらかです。
１ 証券化不動産投資は、不動産等を担保にした証券等を発行することで、少額で投資する方法です。
流動性が高いという特徴があります。代表的なものはＲＥＩＴ（不動産投資信託）です。
ＲＥＩＴは、不動産への投資や運用を目的とする投資法人が、投資家から資金を集め、投資家には投資証券など（株券）を発行します。投資家は、この投資証券を東京証券取引所などに開設された市場で株式と同じように売買できます。
２ 現物不動産投資は、マンションやアパート、オフィスビルなどに直接投資する方法です。
それを賃貸し、賃料収入を得る（インカム・ゲイン）、投資した不動産の値上がりを得る（キャピタル・ゲイン）を収益とします。
最近では、土地価格の下落を受け、他の金融商品に比べて高い投資利回りが得られることからインカム・ゲインを得ることを目的とする傾向が強いです。
投資信託は、不特定多数の投資家から集めた資金をファンドとして、複数の資産に投資し資金運用します。
従来の運用対象は、主として有価証券でしたが、法改正で不動産や他の資産も運用対象になりました。
証券化とは、資産を売買、流通しやすくするために証券の形態にすることをいいます。
不動産投資には、証券化投資（不動産投資信託）と現物不動産投資があります。
基本は、インカムゲイン（家賃収入、敷金、礼金）かキャピタルゲイン（売買による利益）のどちらかです。
１ 証券化不動産投資は、不動産等を担保にした証券等を発行することで、少額で投資する方法です。
流動性が高いという特徴があります。代表的なものはＲＥＩＴ（不動産投資信託）です。
ＲＥＩＴは、不動産への投資や運用を目的とする投資法人が、投資家から資金を集め、投資家には投資証券など（株券）を発行します。投資家は、この投資証券を東京証券取引所などに開設された市場で株式と同じように売買できます。
２ 現物不動産投資は、マンションやアパート、オフィスビルなどに直接投資する方法です。
それを賃貸し、賃料収入を得る（インカム・ゲイン）、投資した不動産の値上がりを得る（キャピタル・ゲイン）を収益とします。
最近では、土地価格の下落を受け、他の金融商品に比べて高い投資利回りが得られることからインカム・ゲインを得ることを目的とする傾向が強いです。
投資信託は、不特定多数の投資家から集めた資金をファンドとして、複数の資産に投資し資金運用します。
従来の運用対象は、主として有価証券でしたが、法改正で不動産や他の資産も運用対象になりました。
